El mercado de la construcción en Argentina enfrenta una etapa de transición profunda. Construir en la Ciudad de Buenos Aires ya no cuesta menos de u$s1.500 por metro cuadrado, según coinciden desarrolladores y analistas del sector. El dato es más impactante si se considera que, apenas un año y medio atrás, el mismo costo oscilaba entre u$s750 y u$s800. Es decir, el valor se duplicó en dólares debido a la inflación acumulada en pesos, el encarecimiento de la mano de obra, materiales y un tipo de cambio oficial que se mantuvo retrasado.
Sin embargo, lejos de frenar los desarrollos, el sector muestra signos de reactivación. Los desarrolladores apuestan a un reacomodamiento de precios, alentados por señales positivas: baja en algunos insumos clave, reapertura de las importaciones, avance del crédito hipotecario y una demanda contenida que comienza a reactivarse.
“Estamos viendo una baja en productos como hierro, metales y materiales eléctricos, lo que marca un cambio de tendencia”, asegura Martín Piantoni, CEO de Alton Desarrollos. “La importación también empieza a jugar a favor, con opciones más competitivas como los productos chinos. Es probable que se compense con aumentos en la mano de obra, pero ese ajuste es lógico y necesario para sostener el consumo”, agrega.
Actualmente, el precio promedio de venta en pozo en CABA ronda los u$s2.370/m², mientras que el costo total de obra, incluyendo impuestos, supera los u$s2.500/m². En algunos casos, los valores de venta se encuentran por debajo del valor de reposición, una situación que genera oportunidades pero que también tensiona la rentabilidad de los desarrolladores.
“Por eso hoy el usado parece barato, pero es solo una cuestión coyuntural: ese stock va a agotarse y el mercado tomará como referencia los valores del pozo, que ya promedian los u$s2.900/m²”, explica Beltrán Briones, gerente financiero del Estudio Kohon.
LA CLAVE: EL REGRESO DEL CRÉDITO Y EL USUARIO FINAL
Una de las principales apuestas del sector es el retorno del crédito hipotecario, que ya representa cerca del 20% de las operaciones en la Ciudad de Buenos Aires, según desarrolladores. La posibilidad de financiar viviendas a largo plazo reanima al comprador final, que busca mudarse, agrandarse o pasarse de una casa a un departamento amplio.
“Durante años se construyó pensando en el inversor. Hoy el crédito vuelve a poner en el centro al usuario final”, señala Piantoni. “Ofrecemos financiamiento directo a 10 años, incluso sin esperar la llegada del crédito bancario”.
Zonas como Villa Devoto y Belgrano ya muestran un movimiento renovado. En el primer caso, los departamentos de 3 o 4 ambientes a estrenar se venden desde u$s2.300/m², con anticipos de entre el 30% y el 50%, y cuotas ajustables. En Belgrano, los proyectos premium llegan a u$s4.500/m², con planes en 36 cuotas fijas.
CAMBIOS EN LA DEMANDA Y OPORTUNIDADES FUTURAS
El mercado también registra cambios culturales. Vuelven a desarrollarse departamentos amplios, con dependencias, family y espacios cómodos. “Ese público busca confort, no tipologías chicas. Y está presente tanto en CABA como en el GBA de buena ubicación”, indica Darío Balan, director de Grupo Uno en Uno.
Aunque por ahora los créditos se aplican sobre unidades terminadas, hay expectativas de que los bancos habiliten hipotecas divisibles, permitiendo comprar en pozo o financiar a los desarrolladores directamente. “Cuando eso ocurra, el impacto será inmediato”, anticipa Balan.
A futuro, los desarrolladores prevén un entorno más favorable gracias a:
* Salarios que suben en dólares reales.
* Mayor acceso a insumos importados.
* Repunte de la rentabilidad de los alquileres, que llegó al 5,6% anual en marzo.
* Inflación que erosiona el ahorro en dólares “parado”.
* Disminución del stock de propiedades disponibles.
“Cada operación con crédito puede generar dos o tres más. Si se aprueba el 20% de un millón de solicitudes, hay 200.000 compradores listos para entrar al mercado”, remarca Briones.
PERSPECTIVA 2025: EQUILIBRIO Y PREVISIBILIDAD
Si bien el momento actual sigue marcado por precios altos, las condiciones estructurales para una recuperación están sobre la mesa. Mayor previsibilidad macroeconómica, baja inflación, tipo de cambio estable y financiamiento accesible aparecen como los pilares necesarios para consolidar una nueva etapa del sector.
“El ladrillo sigue siendo un refugio de valor. Si los costos comienzan a bajar y se reanima el crédito, quien puede construir lo hace, apostando a precios de venta más favorables en el mediano plazo”, concluye Balan.
